Процесс приобретения коммерческой недвижимости имеет свои особенности, впрочем как и любой другой недвижимости. Зная о них, можно застраховать себя практически от всех рисков, связанных с покупкой таких объектов. По действующему законодательству, объекты коммерческого назначения это, в первую очередь, капитальное сооружение. Согласно Градостроительному кодексу РФ, к таковым относятся здания, строения, либо объекты незавершенного строительства, за исключением киосков, навесов и прочих временных сооружений. Коммерческие помещения и здания не имеют жилого статуса, соответствующие сведения отражены в их кадастровых паспортах, справках или выписках и зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестра РФ. Существуют определенные правила покупки коммерческой недвижимости. Владеть коммерческой недвижимостью могут как физические, так и юридические лица. Приобрести объект можно двумя способами, либо заключить договор купли-продажи, либо, если помещение принадлежит юрлицу, приобрести доли в его уставном капитале, таким образом покупатель получит и права на принадлежащий компании этой объект.
По действующему законодательству, договор купли-продажи недвижимости, в том числе коммерческой, не обязательно оформлять у нотариуса. Другими словами, сделку можно провести в простой письменной форме. Правда, как показывает практика, такие соглашения впоследствии можно легко оспорить. Бывают случаи, когда уже после заключения сделки бывшие владельцы коммерческих объектов обращаются в суд и пытаются доказать, что не хотели продавать свою недвижимость, но были вынуждены подписать договор под влиянием угроз со стороны покупателя. Причем часто им удается убедить суд в своей правоте и в результате сделку признают недействительной. Эксперты рынка коммерческой недвижимости советуют проводить сделку у нотариуса. Он удостоверяет договор купли-продажи, является гарантом его юридической чистоты. Если продавец решит попытаться оспорить сделку в суде, нотариус будет свидетельствовать в пользу покупателя и докажет, что в момент совершения сделки стороны осознавали последствия своих действий. Если же продавцом выступает не физическое лицо, а компания или фирма, профессиональный нотариус проверяет юридическую чистоту всех необходимых для проведения сделки документов, как самой фирмы, так и принадлежащего ей объекта недвижимости.
Обязательно стоит проверить чистоту сделки при покупке коммерческой недвижимости. Проверить полномочия представителя юридического лица, который подписывает договор купли-продажи, согласие всех участников общества на реализацию своего недвижимого имущества далеко непростая задача, которая под силу лишь высококвалифицированному юристу или нотариусу. Практика показывает, что уже после проведения сделки представители недобросовестного юрлица часто пытаются ее оспорить, заявляют о том, что представитель компании не имел права подписывать договор купли-продажи. Либо, что сделка не была одобрена владельцами компании. В свою очередь, нотариальная форма договора позволяет обеспечить полную законность проведения операции. Ведь нотариус несет ответственность за ее последствия и отвечает перед покупателем личным имуществом, если окажется, что сделка была совершена с нарушениями. В отличие от договора купли-продажи объектов недвижимости, соглашения о реализации долей уставного капитала подлежат обязательному удостоверению у профессионального нотариуса. Соответствующую норму ввели еще в 2009 году и с тех пор число мошенничеств и подложных мошеннических схем при продаже долей капитала в недвижимости юридических лиц сократилось на 70 %.
